Взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве в Анапе

Застройщик не сдал квартиру в установленный срок? Наш юрист разъясняет, что делать в данной ситуации.

Заключение с надлежащим застройщиком договора долевого участия в строительстве и его регистрации в установленном законом порядке в Росреестре, не дает полных гарантий для участника долевого строительства, что объект долевого строительства будет передан ему в установленный договором срок и, что он будет соответствовать критериям качества.

Порядок взыскания неустойки (пени) за ненадлежащее исполнение договора долевого участия в строительстве и ее размер регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 No214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон No214-ФЗ).

Итак, застройщик должен уплатить гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
 

2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пени) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

При этом важно, помнить, что согласно ст. 8 Закона No 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Фактическая передача объекта дольщику до сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию не является надлежащей передачей объекта долевого участия, в срок предусмотренный договором. 

В данном случае, дольщик вправе взыскать с застройщика все понесенные убытки.
Например, истец обратился к ответчику с требованием о взыскании неустойки, из следующего расчета. Стоимость объекта долевого участия составляет 1172850 рублей. Ставка рефинансирования на момент исполнения обязательства - 9,25%, период просрочки с 30.03.2015 г. по 13.06.2017 г. составляет 805 дней. Поэтому размер неустойки составляет 582222 рубля (1172850 руб. х 9,25% х 1/300 х 805 дней х 2).
Но, в случае, если размер неустойки явно завышен, не соответствует и несоразмерен последствиям нарушения обязательств, если сумма неустойки составляет практически стоимость квартиры по договору, суд вправе уменьшить неустойку, применив ст. 333 ГК РФ.
Частью 9 ст. 4 Закона No214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 No2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поэтому дольщик имеет право требовать с застройщика компенсацию морального вреда за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд исходит из требований ст. 1101 ГК РФ, согласно которой размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Кроме того, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. п. 2, 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17).

Таким, образом, в случае нарушения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, дольщик вправе обратиться к нему с требованием (претензией) о возмещении понесенных убытков, в том числе неустойки и морального вреда. В случае, если застройщик в добровольном порядке не исполнит данное требование, то с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику, а также все понесенные дольщиком судебные расходы.

В случае, если ваши права нарушены ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, мы поможем вам в восстановлении данных нарушенных прав.