Взаимозачет при покупке жилья

Популярна ли схема взаимозачета при покупке квартиры, вопрос довольно спорный на сегодняшний день. По данным многочисленных опросов строительных компаний мнения их специалистов расходятся. Одному застройщику взаимозачет приносит 30-40% от всей прибыли, в компании другого сделки по данной схеме составляют всего 1-5%.  

Выгода покупателя от взаимозачета также весьма неоднозначна. Многое зависит от условий, предлагаемых застройщиком, а также от состояния жилья, которое подлежит обмену. Что касается условий от застройщика, то здесь вариантов масса, несмотря на то, что взаимозачет по определению является взаимовыгодной заменой старого жилья на новое в режиме «одного окна». Что это означает? В классическом варианте взаимозачет должен осуществляться по одному договору в режиме одной сделки. То есть, застройщик засчитывает старое жилье, как денежный взнос за новое строящееся, а недостающую сумму в случае чего берет доплатой. Покупатель же одной сделкой решает сразу две задачи – продажа старого жилья и покупка нового в новостройке без лишних обременений. В этом случае застройщик может оформить старую недвижимость на себя сразу после заключения договора о долевом участии, а может оставить право на собственность за покупателем до окончания сделки, то есть, до момента сдачи готовой квартиры в новостройке.

Схему взаимозачета практикует далеко не каждый застройщик. Данная схема обязывает брать на себя некоторые дополнительные обязательства, проводить дополнительные работы. Помимо строительства новостройки застройщик должен своими силами оценить старое жилье, проверить его документы, оформить его в свою собственность или найти на него покупателя. Данную схему еще называют “trade-in”. Чаще всего данный термин, пришедший к нам из западных стран, применим к покупке автомобиля. Однако и на рынке недвижимости он вполне употребим.

Последовательность “trade-in” такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке и узнает условия сдачи, затем посещает офис застройщика и приглашает экспертов для проверки собственной недвижимости. Далее идет согласование цены за старое жилье. В действительности же цена согласуется редко. Как правило, застройщик просто озвучивает свою цену, а согласиться на сделку или нет, дело покупателя. При этом остаток по стоимости покупатель доплачивает из собственных средств. Возможно оформление ипотеки, но часто при такой схеме застройщик предлагает оформить беспроцентную рассрочку.

Современный рынок недвижимости пестрит различными вариациями взаимозачета, при которых работает, как классическая схема, так и нестандартные схемы, в буквальном смысле очень выгодные застройщику и практически ни к чему не обязывающие, кроме сдачи нового жилья в установленные сроки. В некоторых случаях назвать сделку с недвижимостью взаимозачетом можно с большой натяжкой. Тем не менее, покупателям квартир в новостройках приходится рассматривать разные предложения. Предлагаем разобрать самые популярные из них, а затем подвести итог об особенностях, недостатках и преимуществах взаимозачета.

Схемы взаимозачета

1. Застройщик выкупает старую недвижимость покупателя, оформив ее в свою собственность. Недостающая сумма выплачивается сразу при заключении договора. Может быть оформлена ипотека, кредит или рассрочка. В некоторых случаях застройщик ограничивает остаток стоимости. К примеру, это может быть 500 тысяч рублей. Нюанс данного вида схемы, наиболее классического из всех, состоит в том, что из всех видов недвижимости застройщиком в качестве оплаты стоимости новостроенной квартиры принимается ликвидное жилье, то есть, та недвижимость, которую можно быстро и выгодно продать. При этом выражение «старое жилье» имеет весьма условное значение. Оно всего лишь означает жилье бывшего употребления, то есть, вторичное. В действительности одним из критериев жилья является свежая дата постройки не ранее 2000 года, а в некоторых случаях и 2005-06 гг и позже. Также стоит отметить, что стоимость старого жилья оценивается ниже рыночной на 10-15%.  
2. Покупатель заключает договор бронирования новостроенной квартиры с застройщиком, этим самым фиксируя цену на нее на оговоренный в договоре срок. После заключения договора покупатель делает первоначальный взнос. Обычно его размер составляет 10-20% от общей стоимости квартиры в новостройке. Второй платеж производится после продажи старого жилья. В том случае, если жилье не успело продаться в оговоренные сроки, сумма первого взноса возвращается покупателю новостройки на руки. В это же время или ранее покупатель заключает договор с агентством недвижимости о продаже старого жилья. Бывают случаи, когда первый взнос делает найденный покупатель старого жилья, если таковой был ранее найден. В роли агента по реализации старой недвижимости в некоторых случаях выступает сам застройщик. Это имеет свои плюсы и минусы. Не нужно искать агентство недвижимости, которому можно было бы доверить сделку, нет необходимости заключать дополнительные договора. Однако в этом случае застройщик может продать жилье по сильно заниженной цене, чем рыночная. Если действовать через стороннее агентство, то шанс продать недвижимость по рыночной цене намного выше. Далее, если вырученных за продажу старого жилья денег не хватает до полной стоимости квартиры в новостройке, делается третий платеж. Он также может быть взят покупателем в кредит, в ипотеку, или же оплачиваться в рассрочку.
3. Третий вариант в целом очень похож на предыдущий. Вот только в роли посредника по продаже старого жилья в обязательном порядке выступает застройщик. При этом за услугу он обязательно берет, как всякое агентство недвижимости, комиссию в размере 30-50 тысяч рублей. В остальном все точно также как и во втором варианте. Договор бронирования новой квартиры с фиксацией цены на оговоренный срок, первый взнос в размере 10-20% от общей стоимости новой квартиры. Только покупателя старого жилья никто не ждет. Договор на долевое участие заключается сразу после того, как покупатель делает первоначальный взнос.

Итак, мы разобрали самые популярные варианты, попутно разбирая некоторые особенности, плюсы и минусы взаимозачетного приобретения квартиры в новостройке. Теперь осталось обобщить информацию. Начнем с преимуществ схемы взаимозачета при покупке жилья.

1. Возможность приобрести квартиру в новостройке на стадии строительства, не дожидаясь продажи собственного вторичного жилья. Это означает, что стоимость новой квартиры будет минимальной и позволит сэкономить.
2. Покупатель может жить в своей квартире до момента сдачи нового жилья в эксплуатацию, что значительно смягчает обычные условия долевого строительства.
3. Фиксированная цена на квартиру в новостройке. Как известно, чем раньше участник вступает в долевое строительство, тем дешевле ему обходится будущая квартира. В случае взаимозачета цена фиксируется на несколько месяцев, в течение которых вполне реально сделать в квартире косметический ремонт и продать вторичную недвижимость. При этом цена новостройки на момент продажи не изменится.
4. Оставшуюся сумму, относительно небольшую, можно погасить при помощи кредита, ипотеки или рассрочки.

Теперь о недостатках взаимозачета при покупке жилья в новостройке. Они, безусловно, есть.

1. Риск продажи собственного жилья (старого жилья) по гораздо более сниженной цене. Это может сделать, как застройщик, так и сам покупатель новостройки, торопясь выполнить условия договора бронирования. Хотя в некоторых случаях такая схема оказывается финансово более выгодной, нежели продажа старого жилья с последующей покупкой готового жилья в новостройке, которое уже на порядок дороже.
2. Ограничение выбора новостроек. Как мы уже упомянули, далеко не все застройщики работают по схеме взаимозачета. А многие из тех, что работают, распространяют возможность приобретения жилья в новостройке по взаимозачету исключительно на дорогие варианты. Таким образом, желаемое жилье может оказаться либо слишком дорогостоящим, либо недоступным.
3. При действующей схеме взаимозачета скидки, распространяемые застройщиком на те или иные новостройки, на данного покупателя не действуют. К тому же, в некоторых случаях необходимо выплачивать комиссию за продажу старой недвижимости.

Что нужно для оформления взаимозачетной покупки квартиры

Если Вы надумали приобрести новое жилье вместо старого, для начала следует выбрать ту новостройку, которая Вам больше по вкусу. Выбрав жилье, узнайте, продает ли этот застройщик квартиры по данной схеме, а затем нанесите визит и выясните условия взаимозачета. В случае согласия подпишите договор бронирования или договор долевого участия.

С какими проблемами можно столкнуться:

1. Потенциальный покупатель может не дождаться сдачи новостройки в эксплуатацию и сорвать сделку, отказавшись от приобретения вторичного жилья.
2. Суммы, вырученной за продажу старого жилья, может не хватить. Придется доплачивать из собственного кармана, связывать себя кредитными или ипотечными обязательствами или оформлять рассрочку.

Таким образом, покупка жилья по взаимозачету далеко не всегда является выгодным вариантом. Однако в некоторых случаях это идеальная схема для обмена старого жилья на новое с небольшой доплатой.