Регистрация договора купли-продажи квартиры

Любая сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости, обязана сопровождаться согласием двух сторон – продавца и покупателя. Для подтверждения согласия предусмотрен договор купли-продажи. Каждая из сторон должна поставить на нем личную подпись, тем самым заверяя государственный орган Росреестр о решении продавца продать недвижимость и о решении покупателя приобрести недвижимость.

Не так давно, около 4 лет назад, договор купли-продажи подлежал обязательной регистрации, что, с одной стороны, усложняло процесс, а с другой стороны, как казалось, гарантировало некую дополнительную безопасность. В наши дни регистрация договоров недвижимости отменена (законом от 1 марта 2013 года). Это позволяет сэкономить немного времени, хотя ранее регистрация сделок и права на собственность проходила одновременно; а также отменяет необходимость уплаты госпошлины на регистрацию сделки. Уплата госпошлины на регистрацию права на собственность по-прежнему обязательна, а договор купли-продажи вступает в силу сразу после подписания его обеими сторонами. Признать договор недействительным после подписания невозможно. Так что, будьте предельно внимательны, прежде чем поставить на документе личную подпись!

После подписания договора можно смело шагать не за регистрацией договора, как это было ранее, а вместе с ним в отделение Росреестра по месту жительства за регистрацией прав собственности на квартиру. Заявление на оформление прав должен подать, как покупатель, так и продавец. Государственным законом установлены сроки, в которые необходимо зарегистрировать нового собственника, - 10 рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи (или 12-14 календарных дней с учетом выходных).  

Документы, необходимые для подачи на оформление права на собственность:

1. Заявление продавца и покупателя;
2. Документы, удостоверяющие личность пришедших на регистрацию людей;
3. Квитанция об уплате госпошлины;
4. Договор купли-продажи (или иной документ, подтверждающий передачу права на квартиру) в тройном экземпляре;
5. Кадастровый паспорт и план;
6. Документ о праве собственности на квартиру;
7. Акт приема-передачи квартиры в тройном экземпляре (если он не вписан в договор купли-продажи).

Кто может явиться в отделение Росреестра для подачи документов на регистрацию квартиры в собственность:

1. Совершеннолетний покупатель и продавец;
2. Доверенные лица с доверенностями, заверенными у нотариуса;
3. Если собственником является ребенок до 14 лет или недееспособный человек, признанный таковым по суду, тогда родитель, опекун или представитель, назначенный тем же судом.

Документы можно прислать по почте, положив в конверт не только документы, но и копии документов, удостоверяющих личность, собственно, паспортов. Перед отправкой документов следует заверить подписи на них у нотариуса. Необходимо вложить опись, объявить ценность и заказать на почте отправку с уведомлением. Также можно оформить заявку на регистрацию через интернет. Правда, для этого необходимо наличие в Росреестре образец электронно-цифровой личной подписи, да и сервис этот на сайте Росреестра пока находится в тестовом режиме. Надеемся, что скоро с бумажной волокитой будет покончено!

Однако на сегодняшний день лучшим из перечисленных вариантов является первый, подразумевающий личное присутствие продавца и покупателя либо их доверенных лиц. Это по той причине, что Росреестром могут быть запрошены дополнительные документы. Например, разрешение от органа опеки и попечительства на возможность продажи квартиры того или иного собственника, а также заверение того, что Вы действительно являетесь опекуном или представителем недееспособного владельца квартиры, и так далее.

И вроде бы все должно быть хорошо при наличии необходимых документов. Однако не всегда покупка жилья проходит гладко. Во-первых, в Росреестре могут отказать в регистрации. Причин на самом деле масса: неполный пакет документов, неправильное оформление документов, ошибки в заполнении документов, несовпадение данных в разных документах, неподлинные документы.

Во-вторых, между сторонами часто возникают недопонимания, в особенности, при покупке вторичного жилья. У долевого участия в строительстве тоже есть свои особенности и нюансы, но об этом мы пишем В ОТДЕЛЬНОЙ СТАТЬЕ. Данная статья посвящена покупателям квартир на вторичном рынке недвижимости. Все мы знаем, что владельцы встречаются самые разные. Мы, риелторы, знаем это наверняка! Так что, предлагаем разобрать несколько возможных ситуаций, которые могут возникнуть перед регистрацией прав на собственность после обоюдного подписания договора купли-продажи квартиры.

Продавец передумал продавать квартиру

Поясним, что такого быть не может. Продавец не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть сделку. Если ранее от подписания договора до его регистрации существовало окно, которым он мог воспользоваться и отменить продажу, и то, если покупатель еще не успел договор зарегистрировать, то сейчас документ вступает в законную силу с момента подписания. И это необратимо!

Бывают случаи, когда продавец препятствует регистрации покупателя права на собственность новой квартиры, отказываясь явиться за написанием заявления в Росреестр. Данная проблема решается покупателем через суд, который обязательно вынесет решение в пользу покупателя.

Подписание продавцом нескольких договоров с разными покупателями

К сожалению, и такое встречается. Делается это продавцом с той целью, чтобы обезопасить себя от провала сделки и ускорить процесс получения денег. Это нечто вроде «кто первый…». В этом случае рекомендуем как можно скорее заехать в квартиру и начать регистрировать право на собственность в Росреестре. Только в этом случае право на квартиру останется за Вами. Дело в том, что суд рассматривает такие дела с такой же позиции, как продавец, а именно, «кто первый». То есть, новым владельцем будет тот, что первым зарегистрировал право на собственность. Если же никто его не зарегистрировал, то владельцем станет тот, кто первым заехал в жилище. Остальным участникам горе-сделки останется только выбивать из продавца выплаченные деньги лично или через суд.

Если проданная квартира находится в аренде, а продавец отказывается писать заявление

В этом случае решением суда Росреестр обязан будет зарегистрировать смену владельца квартиры без согласия продавца, а новый владелец сможет распорядиться жильем так, как посчитает нужным.

Отзыв продавцом документов, подтверждающих заключение сделки

На это у продавца должна быть уважительная причина. В противном случае восстановить справедливость покупатель может через суд.

Если продавец умер, не подав заявления на регистрацию

К сожалению, такое встречается. В этом случае в дальнейшем переход права на собственность регистрируется покупателем и наследниками продавца. Правда, до вступления наследников в права на наследство, собственно, квартиру, нужно ждать 6 месяцев.

Мы искренне надеемся, что ни один из описанных вариантов Вас не коснется. Но, как говорится, кто предупрежден, тот вооружен! Удачных сделок с недвижимостью, а если трудности все же возникнут, то добро пожаловать в агентство недвижимости «Фортуна-ЮГ» за квалифицированной юридической консультацией!