Как узаконить перепланировку

Разница между перепланировкой и переустройством квартиры

Перепланировка квартир в повседневной жизни встречается намного чаще. К ней можно отнести разделение и объединение комнат, увеличение площади комнат и подсобных помещений, перенос одной комнаты в другую, изменение места расположения дверных и оконных проемов, перемещение и снос стен, объединение квартир и все подобное. То есть, под перепланировкой квартир имеются в виду изменения в конфигурации и изменение соотношения комнат.

Переустройство квартир встречается реже, но тоже довольно распространено. К нему можно отнести действия, приводящие впоследствии к изменению инженерно-технического и электрического оборудования жилища. Это может быть перенос плиты, замена или переустановка проводящих сетей, установка или замена оборудования на новое и тому подобное. Словом, переустройство квартиры предполагает, как изменение места расположения выхода коммуникаций, так и улучшение оборудования. Также осуществляется переустройство вентиляции.

Вне зависимости от того, что именно Вы затеяли, перепланировку или переустройство, необходимо знать наверняка, разрешено ли это Жилищным кодексом Российской Федерации. Главным критерием степени серьезности проведенных в квартире изменений является необходимость их внесения в технический паспорт БТИ, где находится подробный план квартиры. Таким образом, если внесение изменений не является обязательным, значит, перепланировка может быть сделана без узаконивания. Если изменения, которые Вы планируете воспроизвести в квартире, считаются значительными и должны быть внесены в технический паспорт, значит, необходимо согласование перепланировки. Делается это для того, чтобы жилец квартиры не смог нарушить конструкцию жилого дома, что может привести к неминуемым негативным последствиям; не ущемил права соседей; не нанес инженерно-техническим сетям непоправимый ущерб и не создал аварийную ситуацию. То есть, согласование перепланировки и переустройства квартиры необходимо в целях безопасности.

Важно! Согласование перепланировки необходимо делать ПЕРЕД перепланировкой! В противном случае, если изменения запрещены законом Жилищного кодекса, переделанное жилье Вы не сможете ни продать, ни обменять, ни даже подарить. Правда, из любого правила всегда есть исключения.

Незаконную перепланировку все же можно узаконить, как бы дико это ни звучало. Для этого владельцу жилища необходимо оплатить штраф, размер которого определяется на основании степени серьезности нанесенного ущерба архитектурной конструкции и инженерно-техническому оборудованию, а далее действовать по предписанию Жилищной инспекции, в которую подаются соответствующие документы о реализованной перепланировке, или через суд. В разных случаях подходят различные варианты. При этом перепланировку или переустройство могут узаконить, а могут потребовать переделать квартиру до прежнего состояния. Выиграть суд вполне возможно, просто это займет какое-то продолжительное время. Главным аргументом в любом случае является улучшение условий. План о принятии мер в каждом отдельном случае неузаконенной перепланировки стоит уточнять у квалифицированного специалиста. Но об этом мы расскажем чуть ниже.

Перепланировка квартиры: что можно делать, а что нельзя!

Жилищным кодексом Российской Федерации установлены определенные правила, в соответствии с которыми можно действовать, если Вы решились на грандиозную перепланировку квартиры. Помните! Не стоит обращаться в БТИ, если под запланированной перепланировкой имеется в виду застекление балкона, косметический ремонт, установка встроенного шкафа, ликвидация антресолей, перестановка мебели, занавешивание комнаты с целью ее разделения на две части и прочее. Данные действия разрешены законом без узаконивания. Говоря на языке специалистов, изменения элементов, которые не отображены на техническом плане БТИ, не подлежат согласованию и узакониванию. Следовательно, они могут реализовываться без ведома.

Согласование перепланировки и переустройства осуществляется двумя способами – по эскизу или по проекту. Первый вариант предусматривает минимальные видоизменения жилища, которые стопроцентно не повлияют отрицательно на конструкцию дома, условия проживания и безопасность его жителей. Согласование по проекту предполагает значительные изменения в конфигурации квартиры. Проектировать такую перепланировку или переустройство самостоятельно нельзя. Для составления проекта требуется участие квалифицированных строителей-архитекторов, услуги которых можно заказать, обратившись в Саморегулируемую организацию (СРО). Согласование по проекту в некотором роде облегчает владельцу квартиры сбор необходимых документов и процесс получения разрешения на перепланировку. Обращение в СРО предполагает не только заказ услуг по составлению проекта, но также

Перепланировка по эскизу и по проекту

Для какой перепланировки установлена обязательная мера – согласование по эскизу? Вот список возможных незначительных изменений, для реализации которых не нужно обращаться в специализированную компанию и проектировать, а просто нанести визит в БТИ и отметить их на подробном плане квартиры красным и зеленым цветом:

1. Снос или возведение стен и перегородок. Оно может быть, как полным, так и частичным. Согласование требуется в любом из случаев.
2. Изменение местоположения дверных проемов, добавление дополнительных дверных проемов, перенос проходов, установка перегородок без увеличения нагрузки.

Перепланировка по проекту, что входит в список существенных изменений:

1. Создание проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении двух смежных квартир по горизонтали.
2. Конструкция внутренних лестниц и создание проемов в перекрытиях.
3. Установка перегородок с увеличением нагрузок на несущие стены.
4. Изменение конструкции полов.

Переустройство квартиры: что можно делать!

Возможные изменения квартиры, направленные на ее переустройство, изложены в законе 25 ЖК РФ. Их реализация предполагается только в соответствии с составленным проектом. Переустройство по эскизу возможно в редких случаях. Итак, возможные действия владельца квартиры по ее переустройству:

1. Установка другого технологического, инженерного и сантехнического оборудования. Имеется в виду замена старого оборудования на новое.
2. Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
3. Переустановка отопительных, газовых и сантехнических приборов. Исключение составляет перенос радиаторов (батарей) на балкон или лоджию, пусть бы они даже были застеклены.
4. Установка бытовых электроплит вместо газовых плит.
5. Замена или установка дополнительного инженерного оборудования для увеличения потребления электроэнергии и воды с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей. Исключение составляет процесс устроения полов, подогреваемых от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
6. Демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей таким образом, чтобы существующие стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации были сохранены. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

В жилищном законодательстве нашей страны существуют запреты, не позволяющие владельцам квартир осуществлять некоторые перемены, касающиеся планировки и переустройства жилища. Итак, законом категорически запрещено:

1. Создавать проемы, делать ниши и углубления, бурить отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах. Данные действия приводят к разрушению конструкции всего типового жилого дома.
2. Штрабировать горизонтальные швы стеновых панелей с целью укладки электропроводки и трубопроводов. Данные действия могут привести к тому, что стеновая плита может попросту лопнуть.
3. Ликвидировать каналы естественной вентиляции. Данные действия противоречат пожарной безопасности.
4. Преграждать каким-либо образом и тем самым затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам. Данные действия могут создать неисправную аварийную ситуацию.
5. Нельзя увеличивать площадь подсобных помещений за счет жилой площади, не изменив статус переконструированных помещений, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Таким образом, нельзя нарушать несущую конструкцию жилого дома, улучшать условия за счет ухудшения условий проживания соседей и создавать аварийные ситуации. К примеру, довольны были бы Вы, если бы сосед сверху разместил над вашей кухней туалет? Разумеется, нет. Именно для предотвращения подобных ситуаций и для предотвращения опасности законом предусмотрено согласование перепланировки и переустройства квартиры.

Что касается запретов, то существуют некоторые лазейки, благодаря которым можно доказать, что с виду незаконная перепланировка вполне законна. Например:

1. Проем в несущей стене вопреки всем наставлениям Жилинспекции сделать можно, но шириной не более 1 м.
2. Увеличивать площадь ванной и туалета разрешается за счет уменьшения площади коридора. Кроме того, расширить площадь санузла за счет жилой комнаты возможно, если в комнате предполагается разместить не более 25 % его площади. Обязательно необходима гидро- и шумоизоляция полов новой санитарной зоны, чтобы это не могло помешать соседям.
3. Переносить от «родного» канализационного стока ванну, умывальник, унитаз или мойку можно, сохраняя перепад высот. Это необходимо для нормального слива. Перепад высоты рассчитывается следующим образом: удаление от стока на 1 м = поднятие слива на 3 см.
4. Объединить оборудованную газовой плитой кухню с другой комнатой разрешено посредством дверного проема.

Подобные нехитрые знания помогают многим владельцам квартир избегать больших штрафов за незаконную перепланировку и переделок за собственные деньги.

Согласование перепланировки: порядок действий

Перед согласованием перепланировки, зная, что разрешено, а что нет, Вы можете самостоятельно оценить, стоит ли обращаться в компанию за составлением проекта или же можно согласовать изменения в квартире по эскизу в БТИ. Если же самостоятельно оценивать нет времени, желания или знаний, всегда можно обратиться к специалистам.

По непроверенным данным узаконивание перепланировки квартиры в Анапе может стоить по-разному в зависимости от сложности, а также от того, на каком этапе осуществляется согласование, - перед реализацией перепланировки или после реализации самовольной перепланировки. В среднем согласование перепланировки через специалистов в Анапе стоит от 30 000 до 60 000 тысяч рублей. Некоторые фирмы рассчитывают сумму денежного вознаграждения с учетом квадратных метров, к примеру, 1 500 рублей за кв.м., а некоторые берут заранее установленную сумму.

В любом случае, если для Вас это слишком затратно, Вы можете отказаться от этой затеи и обратиться в Жилищную инспекцию, которая подскажет, что нужно составлять, эскиз или проект, а при проверке документов вынесет решение запретить или разрешить. Решение Жилищной инспекции выносится в течение 1 месяца. После чего, если специалистами вынесено решение о необходимости составления проекта, Вам все равно придется обратиться в специализированную компанию (СРО). Или же Вы можете начать согласовывать перепланировку сразу без всяких обращений, если уже четко знаете, что Вам точно нужен эскиз.

Документы, необходимые для согласования перепланировки квартиры:

1. Технический паспорт. Его необходимо получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации), предъявив паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Могут потребоваться и дополнительные документы.
2. Свидетельство о праве собственности от каждого собственника квартиры и их копии. При отсутствии данного документа на руках подойдет и справка из ЕГРП, а также договор купли-продажи, дарственная и прочее, что свидетельствует о переходе прав на квартиру к собственнику.
3. Выписка из домовой книги. Ее необходимо получить в районном паспортном столе.
4. Разрешение на перепланировку от всех прописанных по данному месту жительства людей. Оно должно быть заверено в ТСЖ.
5. Копия финансово-лицевого счета. Она берется в паспортном столе, в отделе бухгалтерии.
6. Письменное заключение о соответствии условий квартиры нормам СЭС. То есть, что квартира находится не в аварийном состоянии. В противном случае перепланировку делать категорически запрещается.
7. Письменное заключение от МЧС о соответствии квартиры нормам пожарной безопасности. В противном случае перепланировка также запрещена.
8. Проект или эскиз.

Алгоритм действий при самостоятельном узаконивании перепланировки до ее реализации:

1. Сбор вышеперечисленных документов.
2. Обращение в архитектурный отдел районной администрации для утверждения эскиза или проекта перепланировки. На приеме у специалистов заполняется заявление в 2 экземплярах, подается полный пакет собранных документов. В отдельных случаях могут потребовать дополнительные документы, к примеру, согласие соседей на перепланировку. После чего проверка и вынесение решения, как мы уже писали, длится 1 месяц.
3. Далее, если эскиз или проект утверждены, владельцу квартиры дается 4 месяца на реализацию перепланировки.
4. После реализации перепланировки необходимо пригласить работников Жилищной инспекции для утверждения выполненных работ.
5. После утверждения выполненной перепланировки владелец квартиры должен получить в Жилищной инспекции акт выполненных работ. Дату проверки и выдачи акта лучше всего согласовывать в Жилищной инспекции заранее.
6. На основании акта в БТИ необходимо заказать и получить новый технический паспорт.
7. После нужно внести изменения в кадастровый учет и оформить новый кадастровый паспорт.
8. При изменении в результате перепланировки жилой площади в квартире необходимо зарегистрировать новые данные в УФРС или в МФЦ.

Данную схему согласования перепланировки можно использовать также в том случае, если перепланировка уже реализована, но сведений о ней в БТИ еще нет. Получится так, будто перепланировка только запланирована, но еще не сделана. Однако такой план действий подходит, если только перепланировка или переустройство квартиры реализованы с позволения закона, то есть, не нарушены несущие конструкции, не ущемлены права соседей, а действия владельца по улучшению жилищных условий являются правомерными. Кроме того, в данном случае уместно только согласование по эскизу. В противном случае оценить ситуацию перед перепланировкой должен инспектор Жилищной инспекции.

Если незаконная перепланировка отмечена в плане БТИ!

В случае если Ваш незаконный эксперимент с переделом квартиры стал достоянием БТИ и отмечен в плане, определенных санкций Вам не избежать. Узнать о незаконной перепланировке может сразу и Жилищная инспекция. Каким образом? От соседей, которые видели, что Вы затеяли перепланировку, от анонимных заявителей, от работников ТСЖ. Что ждет перепланировщика квартиры, действующего не в соответствии с законом:

1. Уплата штрафа за самовольную перепланировку. В 2016 году он составляет 2000-2500 рублей для физических лиц, проживающих в квартире многоквартирного дома, и 1000-1500 рублей для физических лиц, проживающих в домах другого типа. Помимо назначения штрафа возможно вынесение предупреждения. Кроме всего прочего, он не освобождает владельца незаконно перепланированной квартиры от других санкций.
2. Процедура узаконивания перепланировки. Такая процедура длится около 3 месяцев.
3. Отображение новой перепланировки в плане БТИ.

Узаконить перепланировку можно только через суд. Если изменения в конфигурации квартиры являются существенными и несущими угрозу конструкции дома и условиям проживания других жильцов, доказать законность перепланировки практически невозможно. Кроме того, законы ЖК довольно прозрачны, и суд всегда за исключением редких случаев выступает на стороне Жилищной инспекции.

Перепланировка квартиры, если квартира в ипотеке!

Для осуществления перепланировки квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо оформить разрешение в банке, в котором ипотека оформлена. В этом случае сотрудник банка может контролировать реализацию процесса и осуществление действий клиента банка в соответствии с договоренностями. При этом согласование эскиза или проекта с Жилищной инспекцией также является обязательным. В некоторых случаях банк может отказать клиенту в возможности перепланировки без объяснения причины, ведь по документам в залоговой квартире запрещены какие-либо подобные действия. В этом случае лучше не рисковать и дождаться полной выплаты ипотеки. Иначе сотрудник банка может в любой момент нанести визит в квартиру и уличить заемщика в неправомерных действиях, нарушающих условия ипотечного договора. Не пустить сотрудника невозможно, поскольку он имеет полное право посещать залоговый объект в соответствии с одним из пунктов договора. Какие могут быть последствия:

1. Неузаконенная перепланировка может послужить поводом для штрафных действий со стороны банка. Банк при этом по всем пунктам будет иметь на это полное право.
2. Незаконная перепланировка ипотечной квартиры может привести к расторжению ипотечного договора по той причине, что страховая компания может попросту отказаться от страхования жилья нерадивого заемщика. В том случае банку невыгодно работать с таким клиентом.
3. Банк может принудить заемщика согласовать перепланировку и выплатить неустойку, а также может принудить клиента вернуть планировке квартиры прежнее состояние.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой!

Продать квартиру с незаконной перепланировкой возможно. Трудно найти покупателя, который будет согласен приобрести такое жилье. Если узаконивание перепланировки является возможным, то это еще куда ни шло, но в этом случае на покупателя помимо трат на покупку квартиры лягут дополнительные траты и заботы по ее узакониванию. Но если перепланировку узаконить невозможно, то здесь намного труднее. Однако всегда можно сделать покупателю заманчивую скидку. Обязательно найдется человек, желающий купить дешевую квартиру. При этом сообщить о незаконно сделанной перепланировке в любом случае стоит. В противном случае покупатель, столкнувшись с некоторыми проблемами, сможет взыскать с Вас расходы на узаконивание перепланировки или на ремонт через суд.

Покупать ли квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если Вы готовы уделить время ее узакониванию, то вполне можете ее купить, попросив хорошую скидку. Однако прежде чем оформлять договор купли-продажи, рекомендуем пригласить специалиста из независимой компании, который сможет оценить степень сложности перепланировки. В противном случае придется обращаться в суд за взысканием средств с продавца, а это время, деньги и дополнительные заботы.