Как правильно выбрать земельный участок

К сожалению, жилищный фонд муниципалитетов нашего государства не слишком-то рассчитан на проживание российских граждан в свободном жилищном пространстве. Квартиры, как правило, имеют небольшую квадратуру, которая часто нарушает закон о положенных человеку квадратных метрах жилой площади. Жилье с большой квадратурой уже переходит в разряд элитного, и строят его застройщики, которые такой вариант, увы, даром не отдают, а продают за большие деньги. По этим и многим другим причинам единственно верным вариантом является покупка земельного участка под индивидуальное строительство и возведение собственного дома. К тому же, есть шанс построить на кусочке земли жилище своей мечты, воплощая самые смелые решения, а не используя стандартные проектные шаблоны.

Однако перед началом воплощения мечты в реальность предстоит ответственная задача – поиск земельного участка под строительство и заключение сделки по его приобретению. Итак, как же правильно и грамотно выбрать земельный участок?

Для начала хотелось бы остановиться на том, что у каждого сантиметра государственной земли есть свое назначение. Именно из этого следует исходить на начальных этапах.

Земля бывает нескольких категорий:

1. Территория населенных пунктов, на которой смело можно строить собственный дом.
2. Зона промышленности, транспорта и энергетики. В таком месте едва ли кому-то захочется иметь собственный дом и, тем более, хозяйство, которое может погибнуть в два счета.
3. Зона сельскохозяйственных и фермерских земель. В таких местах выращивают культуры, разводят домашних животных, осуществляют выпас скота и прочее.
4. Лесной фонд, который категорически запрещено вырубать, пилить и осуществлять прочие действия, приводящие к уничтожению массивов.
5. Водный фонд, границы которого отмечены на карте, и их ни в коем случае нельзя нарушать, как и загрязнять водоемы отходами и продуктами человеческой жизнедеятельности.
6. Заповедные территории и территории охраняемых объектов. Это могут быть природные и исторические достопримечательности, места захоронений и археологических раскопок.
7. Земли неприкосновенного запаса.

Совершенно ясно, что под строительство жилых домов отведены те виды земель, которые входят в состав территории населенных пунктов и в зону земель сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, и в этих зонах подбираются совершенно разные по предназначению участки. То есть, понятие назначения земель довольно обширное. И в каждую категорию земель могут входить участки разных назначений. Не каждый из них позволяет возвести индивидуальное жилище, а если и позволяет, то прописка по закону на такой земле может быть запрещена. Чтобы не оказаться у разбитого корыта, предлагаем внести ясность в данный вопрос.

Итак, земля бывает нескольких назначений:

1. Для огорода;
2. Для сада;
3. Для дачи;
4. Для ведения сельского хозяйства;
5. Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства;
6. Для ведения подсобного хозяйства;
7. Для индивидуального строительства;
8. Для строительства малоэтажных конструкций.

Чтобы иметь возможность построить дачу, коттедж или полноценный жилой дом, а помимо всего прочего, и получить постоянную прописку, следует выбирать участок на территории дачных земель; на территории земель, предназначенных для индивидуального строительства; а также в зоне земель, предназначенных для возведения малоэтажных построек.

Как правильно выбрать земельный участок? Критерии подбора.

То, по каким критериям человек обычно выбирает землю под индивидуальное строительство, можно легко предугадать. Это территориальное расположение, длина фасада, размер площади, наличие коммуникаций и элементов инфраструктуры, а также, несомненно, цена. Однако существует еще масса важных критериев, по которым следует оценивать земельный участок на качество.  И, убедительная просьба, не спешите с приобретением слишком дешевого участка в престижном месте! С виду незначительные визуальные дефекты земли или личные обстоятельства, которыми владелец может легко объяснить сниженную стоимость,  могут оказаться только цветочками. Подобными некритичными для покупателя проблемами может быть завуалировано реальное и гораздо более серьезное положение вещей, приводящее к потере ваших денег. К примеру, у участка может оказаться несколько владельцев, или он может оказаться залоговой недвижимостью. Правда, законом сделки с такой недвижимостью запрещены. Тем не менее, мошенники имеют возможности их проворачивать. В конце статьи мы чуть более подробно разберем, как можно проверить земельный участок на предмет «чистоты», а его владельца, соответственно, на предмет честности. Сейчас хочется вернуться к теме критериев подбора земли.

Итак, выбрать земельный участок можно по вышеупомянутым характеристикам. Однако к ним стоит добавить еще несколько. Это ландшафт, почва, уровень пролегания грунтовых вод и качество прилегающих к участку дорог. Главная задача того, кто выбирает землю под индивидуальное строительство, - это выбор недорого и качественного участка, на котором можно не только что растения выращивать, но хотя бы удачно и беспрепятственно построиться. Поэтому предлагаем разобрать каждый критерий более подробно, дабы Вы могли иметь представление о том, какое влияние он может оказать при правильном или же неправильном выборе земельного участка.

Для начала разберем различные виды ландшафта, поскольку многие покупатели земельных участков метают поселиться в самых разных местах, - на равнине, на опушке леса или у реки. Рассмотрим, чем чреват выбор того или иного рельефа, какие плюсы и минусы ждут покупателя.

Участок может располагаться в следующих местах:

1. На равнине. Это наиболее удачное место расположения земли для строительства. Оно не требует дополнительного проектирования строительства, тщательной планировки. Если заняться на равнине выращиванием овощных и фруктовых культур, проблем с поливом не возникнет. Вместе с тем, что равнина является наиболее удачным вариантом для строительства, у данного вида ландшафта все же есть некоторые недостатки. Они заключается в незащищенности от погодных условий. Солнце, ветер, дождь – всему этому участок будет наиболее подвержен.
2. У леса. Нельзя утверждать, что это неудачный выбор. Напротив, дом, расположенный на краю леса, надежно защищен от ветров и палящего солнца. Следовательно, вероятность гибели растений мала. Кроме того, близость обильной растительности, которая обогащает воздух кислородом, и многочисленных диких животных делают существование наиболее гармоничным. А отапливать жилое помещение при помощи древесины легко и просто, ведь рядом столько необходимого сырья. Однако есть у леса и свои, как говорится, причуды. Его близость, как ни странно, наносит наибольший вред растениям, которые растут на участке. В частности, близрастущие деревья могут высасывать из почвы воду, которой Вы поливаете грядки; а также закрывают их от солнца. Таким образом, у Ваших растений есть риск погибнуть от недостатка жизненно важных факторов. Кроме того, есть еще и насекомые, которых в лесополосе очень много. Именно они могут поедать весь Ваш урожай. Однако такие угрозы являются реальными только для того, кто собирается разводить хозяйство. Если это не является для Вас важным, единственным недостатком леса для Вас будет необходимость защиты от проникновения на территорию участка диких животных для собственной безопасности. Если выращивание овощей и фруктов является важным, то к предыдущему списку проблем добавляется еще одна, поскольку дикие животные могут быть не только опасными для человека, но также способны уничтожить урожай.
3. На склоне холма. Очень живописное место для строительства жилого дома или дачи, которое позволяет его владельцу фантазировать при строительстве: возводить балконы, смотровые площадки, приусадебные горки и многое другое. Кроме того, участок, расположенный на склоне холма в горной местности, надежно защищен с одной стороны от ветра, а его растительность – от излишнего солнца. В результате, если выбрать правильную сторону, можно подобрать удачный участок. Однако при всей его уникальности расположения и красоте стоит знать некоторые недостатки, с которыми придется столкнуться. Залить фундамент на таком участке довольно сложно и затратно. Кроме прочего, большие затраты понадобятся на то, чтобы вырыть канализацию и пробурить скважину, а любые фантазии в плане строительства однозначно встанут в копеечку. При этом, если выбрать участок на «неправильной» стороне холма, можно столкнуться с проблемой сильных ветров. Защититься от них в этом случае будет весьма непросто, поскольку холм отлично продувается ветрами.
4. В низине. Данный ландшафт также предполагает преимущества и недостатки. Среди плюсов стоит отметить отсутствие проблем с водоснабжением, ветрами и влажностью почвы. Однако там, где влажность находится на значительном уровне, всегда есть риск перенасыщения. Таким образом, мы выявили первый недостаток, который наносит существенный вред, как растительности, так и фундаменту дома. Вторым минусом можно назвать недостаток солнечного света, который может повредить растениям.
5. У водоема. Безусловно, хороший и очень эстетичный выбор, достойный ценителей природы. Кроме того, селиться у воды, как это делали наши первобытные предки, довольно удобно. Тем более что всегда есть возможность порыбачить, не приобретая для этого дорогостоящую палатку и сопутствующие походные принадлежности. Однако, что Вы скажете, если в период большой влажности вас одолеют насекомые, а почва потребует сооружения качественной дренажной системы! При этом всем известно, что все качественное, как правило, дорогое.

Разумеется, любой недостаток, будь он связан с ландшафтом или с чем-то другим, всегда можно поправить, ведь строительная отрасль не стоит на месте. Однако на исправление их нередко требуются огромные денежные средства. Готовы ли Вы понести столь значительные материальные потери?

С ландшафтом земельного участка неразрывно связано то, какого качества почва его покрывает. Это может быть камень, гравий, скала, песок, глина, суспензия и прочие виды. Определить вид почвы можно, проведя нехитрые манипуляции. Подробнее о видах почвы и об их значении для строительства читайте В ЭТОЙ СТАТЬЕ. Слишком низкая цена земли может означать не только незаконность ее продажи или заведомое наличие проблем с юридической стороны, но также нехорошее качество почвы. Это вредит растительности, процессу строительства, а также состоянию строения в дальнейшем. Если почва находится в плохом состоянии, приходится выбирать определенный тип фундамента, составлять особый план строительства, нанимать специальных работников, в частности, архитекторов, которые смогут исправить ошибки современными техническими средствами. Однако изредка случается так, что исправить ситуацию невозможно, и приходится заменять почву полностью на всем земельном участке, что стоит немалых денег. Что касается посадки, то в этом случае следует выяснить, какой из видов почвы наиболее благоприятен именно для тех растений, которые Вы планируете выращивать.

Следующим критерием подбора земельного участка является территориальное расположение и, собственно, инфраструктура. Естественно, что жить вблизи очага ее непосредственного развития намного удобнее. Конечно, это на любителя, но большинство современных россиян рассуждают именно так. Данный факт подтверждает высокий уровень миграции из небольших населенных пунктов в большие города.

Стоит отметить, что каждый человек выбирает место под строительство в соответствии с собственными  предпочтениями. Так, подобрать земельный участок можно в черте города, наслаждаясь благами цивилизации. При этом едва ли хозяина будущего жилища ждет спокойная жизнь и ведение большого хозяйства. Шум, загазованность и недовольство соседей, к которым придется, вероятнее всего, довольно плотно пристроиться, не дадут осуществить мечту в полной мере.

Самый оптимальный вариант для строительства жилого дома на участке и разведения сада/огорода – это небольшие населенные пункты. Удачным окажется тот поселок или село, которое расположено вблизи промышленного или производственного предприятия. Таким образом, можно заполучить спокойное местечко для строительства с самой необходимой инфраструктурой, хорошими дорогами и перспективным рабочим местом. Кроме того, стоимость земельного участка в данном случае будет намного дешевле, чем в городе.

При выборе земли под индивидуальное строительство следует обратить внимание на наличие таких социально значимых учреждений, как больница, банкомат, детский сад и школа. Едва ли кто-то не согласится с тем, что ездить каждый день в соседний населенный пункт, с которым, как правило, отделяет порядка 10 километров, не очень-то удобно. Банкомат необходим для того, чтобы, не выезжая за пределы населенного пункта, можно было бы оплачивать коммунальные услуги, налоги, кредиты и прочее. Правда, для этого сейчас неплохо служит службу интернет. Но, к сожалению, не все пока владеют технологиями свободно. Магазины и аптеки, само собой, есть на территории практически любого поселка. О них мы речи даже не ведем.

Одной из составляющих инфраструктуры является качество прилегающих к земельному участку дорог. Плохое их обустройство или его полное отсутствие может повлиять не только на удобство проживания, но также на скорость строительства дома, а именно, на скорость подвоза строительных материалов. При этом центральные дороги, федеральные шоссе и прочие важные автомагистрали могут в часы пик быть заполнены пробками, что будет отнимать немало времени, а в случае с личным автомобилем еще и средств. Таким образом, различные стороны данного аспекта могут, как препятствовать комфорту проживания, так и обеспечивать его.

Следующий критерий, который является не менее важным, чем все предыдущие вместе взятые, - это коммуникации, пролегающие либо на участке, либо относительно него. К необходимым для жизни коммуникациям можно отнести воду и свет, а также канализацию. Наличие газа приветствуется. Он значительно удешевляет проживание в частном секторе, но не является обязательным.

Водоснабжение

Водоснабжение на земельном участке, как правило, обеспечивается двумя путями – рытьем колодца или бурением скважины. Исключение составляет центральное водоснабжение, которое может быть проведено в городах или в близлежащих к городам населенных пунктах. Рытье колодца и бурение скважины осуществляется самостоятельно или при помощи специалистов. И тот, и другой вариант требуют некоторых вложений. Второй вариант дороже, но легче и быстрее.

Чтобы обеспечить водоснабжение на земельном участке самостоятельно, необходимо точно знать уровень пролегания грунтовых вод. Низкий уровень может отрицательно сказаться на скорости работ, а также отнять немало финансов. Высокий уровень может привести к потопам и разрушению фундамента жилого строения. Немалую роль играет качество воды на местности.

Таким образом, приобретая тот или иной земельный участок, необходимо заранее выяснить все ключевые моменты, касающиеся водоснабжения. Другой вариант – покупка участка с уже имеющимся колодцем или скважиной. Однако и в этом случае необходимо проверить их на качество. Если колодец долгое время находился в запущенном состоянии, порой его необходимо менять по причине невозможности ремонта и ухудшения состояния воды в нем ниже допустимого уровня, что не поправимо.

Электрификация

В зависимости от того, каких масштабов дом Вы планируете построить на вновь приобретенном участке, перед окончательным оформлением купли-продажи посчитайте, сколько киловатт Вам необходимо, и поинтересуйтесь, сколько киловатт энергии администрация готова выделить. Случается так, что выделенного количества электроэнергии не хватает для обеспечения электричеством и трети жилого дома, будь то, к примеру, коттедж или вовсе таунхаус. В этом случае придется потратиться на дополнительную подстанцию, что совсем не дешево. Да, в будущем с помощью нее Вы избежите больших проблем, ведь зачастую владельцы частных домов используют электроотопительные приборы. А это значит, что при выключении света существует угроза замерзания. Однако всегда есть возможность подыскать менее проблемный участок.

Канализация

Если к земельному участку не подведена центральная канализация, что вероятно только в городе, то обеспечить свое жилище канализационной системой стоит дополнительных денег, которые придется платить из собственного кармана. Индивидуальная канализация должна быть экологически надежной, в особенности, если рядом с участком располагаются земли лесного или водного фонда. Опять же есть другой вариант – приобрести участок с уже готовой канализацией. Но такой участок непременно будет стоить дороже. Как правило, продавцы включают в стоимость участка стоимость всех работ, произведенных с целью его благоустройства. Это также касается электрификации, газификации и водоснабжения.

Газификация

Прежде чем приобрести земельный участок для последующего индивидуального строительства, следует уточнить о возможности проведения газовых труб и подключения дома к газу. Таким образом, топить дом, готовить еду и греть воду намного дешевле и удобнее. Кроме того, не нужна запасная подстанция, которая вгоняет в дополнительные траты. Правда, приобрести такое оборудование, как газовый котел, все же нужно. Однако даже если предыдущий хозяин, то есть, продавец, пообещал Вам на словах, что газовая труба проходит рядом, не поленитесь проверить, достаточно ли ее мощности. Поскольку, если нет, то толку от такой трубы, находись она хоть на самом участке, нет никакого.

Как не попасться на уловку мошенников и купить «чистый» земельный участок

Итак, Вы собираетесь приобрести земельный участок и, наконец-то, примерно обрисовали в уме картинку будущего дома, пребываете в предвкушении… В состоянии подобной эйфории можно потерять бдительность и купить совершенно не то, что нужно, поддавшись на уловки мошенников или заинтересованных в скорейшей продаже некачественного участка продавцов. Как проверить участок на предмет так называемой «чистоты»:

1. Подобрать участок, исходя из вышеизложенных критериев. То есть: осмотреть населенный пункт на предмет инфраструктуры, изучить рельеф, форму, площадь, почву участка, уточнить уровень пролегания грунтовых вод, наличие коммуникаций по меже и на участке, состояние труб, колодца, скважины при их наличии и так далее.
2. Уточните у собственника всю интересующую Вас информацию об участке, все, что его касается.
3. Тщательно проверьте документы. Для этого можно задействовать специалиста, юриста или агента по недвижимости со стажем.
4. Наведите справки о продавце земельного участка. Особое внимание уделите его платежеспособности налогов, коммунальных платежей и кредитов.
5. Прежде чем вносить аванс, просмотрите участок на публичной кадастровой карте. Делается это онлайн на сайте Службы государственной регистрации, кадастра и картографии при помощи внесения кадастрового номера в соответствующее поле. Далее открывается карта местности, где обозначатся границы участка.

Дабы избежать многочисленных забот, связанных с проверкой документов и порядочности собственника, покупатель имеет право поручить эти дела доверенному лицу, специалисту с юридическим образованием. Однако это, разумеется, не бесплатно, если юрист не лучший друг или не близкий родственник. Но вот выбор участка в любом случае ляжет на плечи самого покупателя. Доверять такое дело кому попало не стоит. Так что, отнеситесь к выбору земельного участка ответственно! Желаем удачных приобретений!