Новые правила строительства садовых и жилых домов в Анапе

С лета прошлого года в России отмечается настоящий бум «строительных» законов. Старт этой гонке положила реформа законодательства об участии в долевом строительстве.

Далее эстафету подхватил ФЗ № 340, благодаря которому мы теперь знаем, что такое уведомление о начале застройки. А с 1 января 2019 года садоводов и огородников «порадовал» ФЗ № 217, навсегда вычеркнувший из лексикона горячо любимое слово «дача».

Все эти события сопровождались попутным внесением поправок в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в Градостроительный кодекс России.

За быстрым темпом обновления законов еле успевают застройщики, не говоря о покупателях недвижимости. В условиях непостоянного законодательства легко попасть впросак.

Внимание! Перед покупкой загородной недвижимости прочтите эту статью. Мы расскажем:

• Как приобрести садовый или жилой дом и не ошибиться с выбором?
• На какие нюансы обратить внимание при покупке и не стать «счастливым» обладателем проблемного жилья?

Основные отличия садового и жилого дома

Прежде всего, при подборе вариантов нужно четко понимать, чем садовые и жилые дома отличаются друг от друга по закону.

1. Вид разрешенного использования земли 

Тут уместно заглянуть в выписку из ЕГРН или в старое свидетельство о праве собственности на землю.

Если в нем написано, что видом разрешенного использования земли является индивидуальное жилищное строительство, то и дом строится индивидуальный жилой.

Если в правоустанавливающем документе указано, что земля предназначена для садоводства либо для дачного строительства, то такие участки признаются садовыми.

На садовом земельном участке возможно строительство дома как со статусом «садовый», так и со статусом «жилой».

Но основное назначение садового участка - не строительство, а выращивание сельхозкультур и отдых. Поэтому если планируется активная застройка, то лучше остановить свой выбор на землях ИЖС.

2. Целевое назначение постройки

Закон говорит о том, что садовый дом предназначен для сезонного использования гражданами.

Как следствие, в садовом доме нельзя «прописаться» (так как он не для проживания, а для использования).

Жилой дом, напротив, предназначен именно для проживания граждан, а значит, с регистрацией проблем не будет.

При этом закон уравнял понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом». Если они «звучат» в документах, то строение является жилым, и «прописка» возможна.

3. Конструктивные особенности

Жилые дома независимо от того, на каких землях они возведены, должны отвечать следующим требованиям:

- количество наземных этажей не превышает три;

- общая высота здания составляет не более 20 метров;

- внутренние помещения здания не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, «не дробятся» на квартиры).

Если постройка «не вписывается» в эти параметры, то жилой она не признается.

На садовые дома эти ограничения не распространяются.

Однако возведение на садовом участке жилого дома со статусом «ОКС» (то есть, дома на капитальном фундаменте) возможно, только если это допускается градостроительным регламентом данной местности.

Поэтому поход в местный отдел архитектуры до начала стройки для «дачников» все равно неизбежен.

4. Сроки завершения «дачной амнистии»

Для домов, возведенных на землях садоводств и на землях ИЖС, они различаются.

Для ИЖС и ЛПХ «дачная амнистия» по факту закончилась 4 августа 2018 года со вступлением в силу ФЗ № 340.

Для «дачников», возводящих дома на садоводческих землях, она продлится до 1 марта 2019 года. До этой даты они регистрируют свои права на постройку на основании «усеченного» пакета документов.

Законом допускается возможность признания садового дома жилым домом, и наоборот, жилого дома – садовым. Поэтому критерии отнесения постройки к тому или иному типу строения так важны.

Например, собственнику садового дома может быть отказано в переводе строения в жилое из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым к жилому дому.

Изменения на муниципальном уровне

Чтобы не «обжечься» при покупке и строительстве жилья в Анапе необходимо принять во внимание и требования местных органов власти.

Согласно  Решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 30 января 2019 года № 417 «О мерах по сохранению окружающей среды, природных лечебных ресурсов при строительстве и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства» в городе-курорте Анапа, в станице Благовещенской, в селах Витязево, Сукко, Варваровка, Большой и Малый Утриш не допускается строительство и реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства при отсутствии технической возможности подключения к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения.

То есть, администрация города просто не будет рассматривать уведомления о строительстве в этих населенных пунктах при отсутствии положительных техусловий от ОАО «Анапа Водоканал».

Управлению муниципального контроля поручено выявлять нарушителей и принимать меры по прекращению строительства таких объектов.

Можно по-разному оценивать этот документ, но кто предупрежден – тот вооружен.

Чтобы нечаянно не стать владельцем «самостроя», рекомендуем всем приобретателям жилья в Анапе принять решение Совета к сведению уже сейчас.