Как инвестировать в недвижимость Анапы, России и Европы в 2018 году

В статье пойдет речь о вложении денег в жилую и нежилую недвижимость Анапы, РФ и некоторых зарубежных стран. Мы поговорим о преимуществах и недостатках такого вида инвестиций и о том, как сделать все правильно: как выбрать подходящий объект, который сможет приносить доход, как оформить документы, обезопасить сделку и т.д.

Полезная информация для тех, кто располагает малым капиталом, и тех, кто готов вложить относительно крупную сумму денег. Бо́льший упор мы сделаем на данные об Анапе. Агентство «Фортуна-Юг» занимается недвижимостью в городе не один год. Свой опыт мы постарались вложить в этот пост, дать не только теорию, но и много актуальных в :year году практических советов.

Трезвый взгляд на недвижимость Анапы, Сочи и других прибрежных городов России

Все лучше, чем кажется на первый взгляд

Сервис на наших курортах отстает от обслуживания в египетских и турецких отелях. Экономическую ситуацию в стране сложно назвать стабильной. Не забываем о санкциях. Все это не радует.

Тем не менее, подумайте вот о чем. Российская Федерация – огромная страна. А прибрежных городов в ней не так много. Несмотря на аккуратных уборщиц и пирамиды Египта, всегда будут те, кто предпочитает отдыхать на родине. Всегда будут те, кто хочет жить на берегу моря и не желает изучать иностранный язык и вникать в нюансы законов других стран. Поэтому всегда будет спрос на недвижимость Анапы, Сочи и Севастополя. Иногда он будет чуть падать, иногда повышаться.

В любом случае вы можете быть уверены: вложения сохранятся. Ваш домик на берегу моря не сделает из вас долларового миллионера, но как минимум вы спасете накопления от инфляции. Как максимум, у вас появится хороший источник пассивного дохода.

Может сейчас (в :year году) и не самый удачный период для вложения денег в жилую и коммерческую недвижимость Юга России, все же не стоит забывать и о явных преимуществах для инвестора:

• Большой выбор проектов. Без труда можно найти как «вторичное», так и «первичное» жилье с хорошим потенциалом. Есть немало возможностей инвестировать в недвижимость на начальном этапе строительства. Цены совершенно разные. При этом даже экономные варианты гарантируют высокое качество. Сегодня идет борьба за клиента. Застройщики конкурируют между собой. Каждый пытается предоставить максимальное качество, не повышая цен.
• Постоянное улучшение инфраструктуры. Мы говорим и о дорогах, и больницах, и о заведениях для отдыха. Пока еще далеко до курортов уровня Лазурного берега. Но для инвесторов такая ситуация более выгодная. Земельный участок, приобретенный сегодня, в течение 5-10 лет обрастет торговыми центрами, ресторанами и спортивными площадками. Его стоимость существенно (возможно, в несколько раз) возрастет.
• Нехватка жилья в РФ. Европа серьезно обгоняет нашу страну по количеству квадратных метров на человека. Сложно прогнозировать, когда мы догоним Англию и Францию. Тем не менее, мы движемся в этом направлении. Россиянам, как и европейцам, не чужд комфорт. Больше жилого пространства – это больше комфорта. Больше жилплощади сегодня – больше денег завтра, когда она понадобится соотечественникам, выбравшимся из кризиса.
• Нестабильная и потенциально опасная ситуация в Турции и Египте. Подходящий климат, превосходный сервис, относительно недорогие цены на квартиры и другую недвижимость. Это бесспорные плюсы названных стран. Сегодня отдыхать (да и вообще находится) в Анапе безопаснее, чем, например, в Анталии или Кургаде, – бесспорный факт.

Рост цен на недвижимость в Краснодарском крае: статистические данные 2016-2017 гг.

Любые факты неубедительны без числовых данных. Поэтому свое мнение, изложенное выше, мы подтверждаем статистикой.

За 2017 год стоимость недвижимости в курортных городах Краснодарского края увеличилась на 4,5% (данные взяты с сайта «Мир квартир»). Цена за 1 квадратный метр выросла чуть больше – на 4,7%. Важно, что рост наблюдается несколько лет подряд.

Не сложно догадаться, кто является лидером по росту цен на недвижимость. Конечно же, это Сочи. После Олимпиады у города полностью обновленная инфраструктура. За предыдущий год квадратный метр жилья здесь подорожал на 12,2%.

В Анапе цена квартиры поднялась на 2,2%. Это усредненные данные. Стоимость некоторых объектов выросла на 15%. То есть те, кто проанализировал рынок и выбрал квартиру в удачном перспективном месте, смогли получить заметную прибыль (о том, как это сделать, пойдет речь чуть ниже в статье). Те же покупатели, кто совершенно не разбирается в недвижимости, все равно остались в выигрыше.

Аналитики считают, что в последующие 2-3 года цены на недвижимость в Краснодарском крае будут расти еще более высокими темпами. Дело в том, что на Кубани сохранились заводы, которые строят индустриальные дома. Они позволяли снизить цены строительства. Их влияние на рынок должно со временем уменьшиться.

Важно! Жилье на Кубани дорожает, несмотря на снижение цен в других курортных регионах. Стоимость недвижимости в Севастополе, например, упала почти на 10% за 2016 год и на 2% за 2017 год. Возможно, постройка моста через Керченский пролив изменит ситуацию. 

Заработок на недвижимости в Анапе: сумма стартового капитала, период окупаемости и другие цифры

Средняя цена квартиры в Анапе в :year году – 3,5 млн рублей. Стоимость квадратного метра жилья – 60 тысяч рублей.

Примерный период окупаемости квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, – 12-13 лет.

Отметим, что более дорогая недвижимость окупается быстрее. Но и порог входа при инвестировании в этом случае выше. Квартира в жилом комплексе у моря стоит от 10 млн рублей. Зато стоимость ее суточной аренды в сезон составляет около 5000 рублей.

9 советов как правильно вкладывать деньги в недвижимость курортных городов

Ниже мы подготовили советы и полезные факты, которые помогут избежать рисков и получить максимальный доход от инвестиций. Мы основываемся на опыте, полученном во время работы с объектами в Анапе, но уверены, что рекомендации пригодятся и для других курортных городов России. Наша цель – рассказать о двух основных видах заработка на недвижимости: аренде и перепродаже по более высокой стоимости.

1. Помните, что вложить деньги можно не только в покупку дома, земельного участка или квартиры, но и комнаты. Комната стоит дешевле, чем отдельная квартира, и окупаемость у нее выше (в некоторых случаях в несколько раз выше).
2. Инвестиции в недвижимость на стадии строительства дают возможность получить прибыль до 50% после сдачи дома в эксплуатацию. То есть если вы вложили 1 миллион в квартиру, которая еще не достроена, вы можете продать ее за 1,5 миллиона, когда застройщик закончит работу. Это в идеале. На самом деле, часто прибыль не превышает 15-20%. К тому же, существует риск, что строительная компания сдаст объект не вовремя.
3. Перед покупкой жилья для перепродажи обращайте внимание на планировку. Так как вы не будете здесь жить, вы можете не заметить нюансы, которые важны для тех, кто ищет место, где можно «осесть». Например, очень важно, чтобы в квартире была просторная кухня. 9 из 10 семей при одинаковой цене отдадут предпочтение жилью с более удобной кухней. Из других мелочей, на которые следует обратить внимание умному инвестору, следует отметить наличие нежилой площади. Это когда места много, но его нельзя использовать.
4. Недвижимость можно заложить. Банк выдает кредит размером до 80% рыночной стоимости вашей квартиры или дома. Некоторые инвесторы сдают недвижимость в аренду, а средства, полученные от банка, вкладывают в другие проекты.
5. Инфраструктура – важнейший фактор, который влияет на стоимость квартиры и возможность ее быстро перепродать. Опять-таки не забывайте о том, что покупателями квартир часто являются семьи с детьми. Обращайте внимание в первую очередь на жилые комплексы, а не на точечные застройки. Детская площадка, бассейн, футбольное поле, зеленые насаждения – все это играет роль при выборе жилья.
6. Не забывайте, что вложив деньги в недвижимость, вы сможете заработать и на аренде, и на росте цен. Нужно только правильно оформить договор с арендаторами. В отличие от другого товара, недвижимое имущество не лежит без дела, когда вы ожидаете улучшения ситуации на рынке. Вы получаете плату за аренду, можете не спешить и спокойно ждать наиболее выгодной цены, которая позволит получить значительную выгоду на перепродаже.
7. Если вы намерены купить квартиру в новостройке и получать прибыль от аренды, выбирайте вариант с полной отделкой. Вам только останется завезти мебель и технику. Если же начнете делать ремонт самостоятельно, можете не успеть до начала сезона. Один пропущенный сезон – это ощутимая потеря денег для инвестора.
8. Грамотная перепланировка жилья может увеличить его стоимость на треть. Важно! Все изменения в вашей квартире или доме необходимо зарегистрировать в архитектурном отделе бюро технической инвентаризации и районной администрации.
9. Однокомнатная квартира – самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Если посмотреть статистику застройщиков, станет понятно, что более 70% всех новых типов жилья именно «однушки». Это тот случай, когда спрос рождает предложение. Двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке в разы меньше. Тем не менее, их легко купить и сложно продать.

Как грамотно инвестировать в недвижимость за рубежом (Англия, Австрия, Германия и другие страны)

Этот блок статьи будет коротким, все же достаточно важным. Мы хотим показать, что сегодня каждый житель Анапы (и всей России), имея нужную сумму денег, может приобрести недвижимость не только в любом уголке нашей страны, но и во многих (хоть и далеко не всех) других странах мира. В :year году у инвесторов масса возможностей. Важно изучить их все и выбрать наиболее выгодный вариант.

Прибыль от вложения денег в европейское жилье в цифрах

Сразу отметим: в Европе не привыкли к таким цифрам как у нас. Там доходность 4-5% годовых считается превосходным способом увеличить накопленный капитал.

Дело в том, что в развитых европейских странах размер ипотеки не превышает 1-2%. Европеец может положить деньги на депозит в стабильный надежный банк. Но доход в этом случае вряд ли превысит 4%. Облигации тоже не гарантируют более 2% прибыли. Если учесть, что инфляция в странах Евросоюза редко доходит до 3% в год, размер прибыли от аренды недвижимости, упомянутый выше, уже не кажется таким низким.

Куда и как инвестировать?

Вариантов много. Самый стабильный рынок в Германии и Великобритании. Размер инвестиций начинается примерно от 300 тысяч евро. Вложив эту сумму можно надеяться на доход до 7% годовых.

Какая недвижимость принесет инвестору больше денег?

• Однокомнатная квартира недалеко от главных достопримечательностей города. Приток туристов в Европу налажен превосходно. Туристы будут постоянно снимать ваше жилье.
• Апартаменты рядом с университетом. Это хороший выбор по двум причинам. Во-первых, высшие учебные заведения Англии и Германии не закроются в ближайшем будущем. Невозможно представить, чтобы правительство отозвало лицензию, например, у Оксфордского университета. Приток студентов-жильцов вам обеспечен. Во-вторых, имейте в виду, что студенты эти будут в основном зажиточными иностранцами. Вряд ли возникнут проблемы со своевременной оплатой.
• Небольшие помещения под супермаркеты. Данный вид инвестиций считается наименее рискованным из 3 вариантов.

Как лучше приобретать недвижимость за рубежом для инвестиций?

Можно выйти на зарубежных риэлторов напрямую. Возможностей для этого более чем достаточно. Воспользуйтесь, например, такой удобной площадкой, как tranio.ru, где публикуются объявления от застройщиков и риэлторов из 56 стран.

Можно обратиться к посредникам. Они возьмут процент, но оформлять всю документацию будет проще. Примерно за 15% от дохода компания-посредник будет следить за тем, чтобы объект не пустовал, а арендатор всегда платил вовремя. Отличное решение для тех, кто мечтает о пассивном доходе без лишней нервотрепки.

Так какая страна лучше: Великобритания или Германия?

Одно из главных правил инвестора – нужно диверсифицировать вложения. Поэтому в идеале надо инвестировать в недвижимость как минимум двух европейских стран. Мы понимаем, что не у каждого достаточно денег для покупки даже одной квартиры в Европе. Поэтому сообщаем два важных факта, которые помогут сделать окончательный выбор:

• Несмотря на «Брексит» и другие неспокойные новости со стороны Туманного Альбиона, рынок английской недвижимости остается самым стабильным в мире. После очень затяжных и губительных кризисов он восстанавливается первым.
• Германия предоставляет ипотеку жителям других стран. Причем процент у нее всего 1,5% годовых.

Вывод. Инвестиция в зарубежную недвижимость: да или нет?

Главное, что вы должны понять: апартаменты за границей не гарантируют высокую прибыль. Зато вложив деньги в дом в Англии или Германии, вы можете быть уверены, что вы их сохраните. Пусть доход не превышает 5%. Но это 5% в валюте. Ваша прибыль здесь обеспечена более продуманными законами и стабильной политической и экономической ситуацией.

Пример успешного вложения финансов в новостройки Анапы

Это один из самых свежих примеров. Мы решили, что без такого своеобразного «кейса» статья была бы неполной. Все данные взяты из документов нашего агентства (которые мы можем предъявить любому инвестору, желающему сотрудничать с нами).

В начале 2016 года наши клиенты приобретали квартиры в строящемся жилом комплексе «На Владимирской» (улица Владимирская, 114). Средняя цена однокомнатной квартиры на то время была 950 тысяч рублей.

Уже к лету 2016 года стоимость жилья возросла до 1,5 млн рублей. То есть за полгода цена увеличилась более чем на 50%. Через несколько месяцев (то есть осенью 2016-го), однокомнатные квартиры подорожали еще немного (достигли отметки около 1,7 млн рублей).

В результате инвесторы, с которыми мы работали, менее чем за год увеличили капитал на сумму более 500 тысяч рублей, то есть умножили вложения более чем в 1,5 раза.

Какие еще детали важно сообщить?

1. Застройщик ЖК «На Владимирской»: ООО «Славянский дом» (директор: Батурин Сергей Альбертович). Мы часто советуем своим клиентам эту строительную компанию. Работаем с ней более 5 лет. Застройщик всегда сдает объект вовремя (часто раньше срока).

2. Больше заработали те, кто вложил деньги в самом начале строительства (или, как принято говорить в среде риэлторов: «вложился в фундамент»). Выше мы уже упоминали о том, что инвестировать в недостроенный дом – всегда рискованное дело. Этот случай – не исключение. Инвесторы рисковали. Но риск был оправданным и минимальным. Ни одного просроченного проекта за 7 лет – факт, который мотивирует доверять строительной компании.

3. За услуги агентства (консультации, поиск подходящей недвижимости, осмотр объектов и оформление документов) инвесторы не платили ни копейки. Обычно мы зарабатываем за счет застройщиков.

4. Некоторые инвесторы смогли заработать на перепродаже квартиры 700 и более тысяч рублей. Сюда относятся те, кто смог дождаться, когда дом «оживет». Жилье стоит дороже, когда за окном не висят мужики в строительных касках, а за стенкой уже не слышно гула перфоратора. Логичный и понятный факт. Вот только когда вложен миллион рублей, не так просто ждать дополнительные несколько месяцев.

5. Мы описали не самый типичный пример. Так происходит далеко не всегда (данные статистики, приведенные в статье выше, это подтверждают). Но подобные ситуации бывают. Умные хладнокровные люди вкладывают в недвижимость, и за год это приносит им в 5 раз больше, чем, например, депозит в банке.

Остались вопросы?

Профессиональные риэлторы из «Фортуна-Юг» объяснят не только куда и как вам лучше вкладывать деньги, но и помогут подобрать подходящий объект. Оставляйте телефон для обратного звонка. Консультация бесплатная. Задавайте любые вопросы о недвижимости: законодательство, нюансы оформления договора с арендатором, благонадежность того или иного застройщика и т.д.